築25年から30年を迎えた建物で二度目の大規模修繕を検討し始めたオーナー様や管理会社の方から、費用の考え方についてご相談をいただくことが増えています。一度目を経験されているぶん「前回と同じくらいの金額で収まるはずだ」と見込んでおられる方も多いのですが、二度目は前回とは工事の性格そのものが変わってきます。

丸投げアパマンは埼玉県坂戸市に本社を構える地域密着型の大規模修繕専門店として、地元の気候や建物特性に精通してまいりました。埼玉県坂戸市では築20年以上のマンションを中心に大規模修繕のご相談が増えており、二度目の工事にあたる建物も少なくありません。

この記事では費用の内訳や周期の基礎ではなく、二度目に固有の論点だけを取り上げます。一度目との違いがどこにあるのかを整理しておくと、見積もりを受け取ったときに金額の意味を読み取りやすくなります。

大規模修繕の2回目が1回目と違う理由

一般的には築12年から15年を目安に第1回目の大規模修繕が行われます。RC造のマンションでは共用部の劣化が目立つ10年目以降から準備が必要になり、12年から15年での一回目が基本となります。この周期をそのまま二度繰り返すと、二度目はおおむね築25年から30年という時期にあたります。

1回目は主に建物の表面を整える工事です

一度目の工事で中心になるのは外壁や屋上の防水そして鉄部の塗装といった建物の表面にあたる部分です。この時期の建物はまだ設備そのものが寿命を迎えていないことが多く、雨水の侵入を防いで躯体を守ることが主な目的になります。工事の対象がわかりやすく前回の見積書も部位ごとに読み解きやすかったはずです。

2回目は設備の更新期が重なります

二度目では表面の工事に加えて共用部の設備更新や給排水管の更改が検討の対象に入ってきます。つまり一度目と同じ工事をもう一度行うのではなく別の種類の工事が上乗せされる形になります。範囲が変わるため金額の考え方も前回の延長線上では捉えられません。

「前回と同じ」で見込むと判断を誤ります

前回の総額を基準に予算を組んでしまうと、設備側の工事が想定から抜け落ちたまま計画が進んでしまいます。二度目はまず範囲を決める作業から始めるという点が、一度目との最も大きな違いだとお考えください。前回の金額はあくまで前回の範囲に対する金額であって、今回の予算の根拠にはならないという前提でお考えいただくと計画がぶれません。

1回目と2回目の違いを表で整理します

言葉で並べるよりも一覧にしたほうが違いをつかみやすいため、検討の入り口として次の表をご覧ください。あくまで考え方の整理であり、実際にどこまでが対象になるかは建物ごとに異なります。

対象と目的の比較

比較する項目	1回目（築12〜15年ごろ）	2回目（築25〜30年ごろ）
主な対象	外壁・屋上防水・鉄部塗装	表面に加えて設備の更新が視野に入る
工事の目的	雨水の侵入を防ぎ躯体を守る	建物を使い続けるための機能回復
判断材料	新築時の図面と初回の建物診断	前回の施工記録と現況の建物診断
範囲の決め方	劣化した表面部位を洗い出す	老朽度と今後の保有方針から絞る
金額の性格	部位ごとに積み上げやすい	設備の要否で総額が大きく動く

表からわかる二度目の勘所

表の右列に共通しているのは建物ごとの判断が入り込む余地が大きいという点です。一度目は劣化した部位を直すという比較的わかりやすい構図でしたが、二度目はどこまでやるかを決める作業が費用そのものを左右します。だからこそ最初に建物診断を行い現況を数字と写真で押さえる意味があります。

2回目で検討対象になりやすい設備

ここで挙げる設備はいずれも二度目のタイミングで話題にのぼりやすいものです。ただし更新の時期は建物の仕様や使用状況によって大きく変わるため、年数だけで判断せず調査によって現況を確かめる必要があります。

給排水管まわり

給水管や排水管は普段目に触れない場所を通っているため劣化に気づきにくい部分です。漏水や赤水といった症状が出てから慌てて対応するよりも、二度目の計画を立てる段階で管の状態を調べておくほうが選択肢を広く持てます。更新するのか内側から補修するのかという工法の選択もここで検討することになります。どちらが適しているかは配管の経路や建物の構造によって変わりますので、実際に確かめたうえでご提案いたします。

電気設備とエレベーター

受変電設備や共用部の配線そしてエレベーターも二度目で話題になりやすい設備です。これらは建物の使われ方や設置時の仕様によって傷み方が大きく違うため、一律の年数で語ることができません。専門の点検記録が残っている場合はそれが有力な判断材料になります。

サッシと玄関ドアなどの建具

サッシや玄関ドアは一度目では手を入れないことが多い部位です。二度目になると開閉の不具合や気密性の低下が目立ち始め、建具の更新が検討に入ってきます。全戸を一度に交換するのか不具合の出ている住戸から進めるのかで金額の幅は大きく変わります。

前回の記録が2回目の判断材料になります

二度目の検討で最も強い武器になるのが一度目の工事で残された記録です。前回の書類がそろっているかどうかで、調査にかかる手間も範囲の決めやすさも変わってきます。

施工内容と使用材料の記録を探します

前回どの部位にどの材料を使ったかがわかると、今回の工法を選ぶ前提が定まります。たとえば防水の工法が記録されていれば重ねられるのか撤去が必要なのかを検討できます。前回の仕様書や工事写真が手元にあれば、建物診断の段階でお持ちいただくと話が早く進みます。

保証書と点検履歴を確認します

施工内容によっては保証期間が続いている部位が残っている場合があります。丸投げアパマンでも施工内容に応じて最長10年の保証をお付けしており、こうした保証書の有無は今回の工事範囲を絞る材料になります。定期点検の報告書が残っていれば劣化の進み方を時系列で追うこともできます。

記録が見つからないときの進め方

管理の引き継ぎなどで前回の資料が残っていないことも珍しくありません。その場合は現況の調査を厚めに行って前提を組み直します。記録がないこと自体は工事の妨げにはなりませんが、調査に時間をいただく前提でスケジュールを組んでおくと安心です。管理会社が替わっている場合は前の管理会社に書類が残っていることもありますので、あわせてご確認いただくと調査の手間が減ります。

老朽度と保有方針から範囲を決めます

二度目の大規模修繕では「どこが傷んでいるか」と同じくらい「この建物をあとどれだけ使うか」が範囲を左右します。ここが定まらないまま見積もりを比べても、金額の高い安いだけの話になってしまいます。

あとどれだけ使うかを先に決めます

今後もう一周期使い続ける前提なのか、それとも次の十年ほどを安全に使えれば十分なのかで必要な工事は変わります。保有の方針が決まれば、設備をいま更新するのか次回に送るのかという判断にも筋が通ります。この方針はオーナー様や管理組合の側でしか決められない部分です。

優先順位のつけ方

方針が定まったら、雨水の侵入や安全に関わる部分から順に位置づけていきます。丸投げアパマンでは大規模修繕を建物診断そして修繕計画の策定と施工と確認という四つのステップで進めており、優先順位は診断と計画の段階で整理します。

全部を一度にやらないという選択

二度目は範囲が広がりやすいぶん、一度にすべてを行う以外の組み立ても検討できます。表面の工事を先に進めて設備を次の段階に回すといった分け方もありますが、足場を要する工事は同時に行ったほうが無駄が少なくなります。どこで区切るのが妥当かは建物の状態によって異なりますので、診断の結果を見ながら一緒に組み立てていきます。

1回目には出なかった問題が表面化します

二度目の調査では前回の時点では問題にならなかった箇所が見つかることがあります。これは工事の不備というより、建物が二十年以上を経て迎える自然な変化とお考えください。

下地そのものの傷み

一度目では塗り替えや防水のやり直しで対応できた部分でも、二度目には下地の補修が必要になる場合があります。表面を整えるだけでは持たない状態になっていることがあるためです。10年以上メンテナンスを行わずに放置すると劣化が進行し、全面改修が必要になる場合もあります。

図面と現況のずれ

過去の小規模な工事や設備の入れ替えが図面に反映されていないことがあります。着工後に現況との違いが判明すると工程にも影響しますので、調査の段階でできるだけ実物を確認しておきます。

部材が同じものでは手に入らないこと

築年数が経つと当時の部材がすでに製造されていない場合があります。その際は代替品での対応を検討しますが、仕様の変更が生じるため事前のご説明が欠かせません。

2回目の費用の考え方と資金が足りないとき

金額そのものは建物の規模や状態によって幅がありますので、ここでは考え方だけをお伝えします。実際の金額は現地調査を行ったうえでお見積りいたします。

金額の幅は建物ごとに違います

マンションの大規模修繕に必要な費用は規模や施工範囲によって大きく異なりますが、30戸規模で2,000万円から3,000万円が一つの目安です。1戸あたりでは80万円から120万円程度が目安とされています。ただしこれは範囲の広がる二度目にそのまま当てはまる数字ではなく、設備の要否によって総額は動きます。埼玉県熊谷市のV様マンションでは外壁塗装にハイパーユメロックを用いた大規模修繕工事で参考価格が約3,500万円となりました。

資金が足りないと感じたときの考え方

見積もりが想定を超えた場合でも、いきなり範囲を削るのではなく優先順位に立ち返るのが先です。安全や雨水の侵入に関わる部分を確保したうえで、送れる工事があるかを検討します。分割して進める組み立てが取れるかどうかも建物の状態しだいです。

借入や税務は専門家にご確認ください

資金の調達方法や工事費の会計上の扱いについては、税理士や金融機関にご確認ください。当社は工事の内容と範囲についてご説明する立場であり、資金や税務の判断に踏み込むことはいたしません。関連する考え方は大規模修繕と資本的支出の記事でも触れています。

坂戸市周辺での2回目のご相談について

丸投げアパマンはこれまで埼玉県坂戸市を中心に多くの集合住宅や工場での大規模修繕実績があり、二度目にあたる建物のご相談も承っています。埼玉県北地域の熊谷市では築42年で11階建てのマンションの大規模修繕工事も手掛けてまいりました。

まず建物診断から始めます

二度目は範囲を決めることが出発点になりますので、現況を確かめる調査を最初に行います。現地調査から見積もり提出まで完全無料で対応しており、建物診断報告書や長期修繕計画の作成も無料でお引き受けしています。

工期と進め方の目安

大規模修繕工事の期間はおおよそ2か月から3か月が目安ですが、範囲が広がる二度目はこれより長くなることもあります。熊谷市のマンションでは約5か月をかけて工事を完了いたしました。工期の見通しは計画の段階でお伝えします。

周期そのものを見直したい場合

二度目を機に今後の周期を組み直したいというご相談も増えています。大規模修繕工事は築12年から15年ごとが一般的な目安とされていますが、立地や使用状況そして過去の修繕履歴によってもベストタイミングは変わります。周期の考え方は大規模修繕の周期を解説した記事もあわせてご覧ください。

よくあるご質問

Q 2回目の大規模修繕は1回目より高くなりますか

A 設備の更新が範囲に加わるかどうかで総額は変わりますので、一律に高くなると申し上げることはできません。表面の工事だけで収まる建物もあれば、設備まで含めて大きく動く建物もあります。まずは調査で範囲を確かめることをおすすめします。

Q 給排水管は何年で交換が必要になりますか

A 管の材質や水質そして使用状況によって傷み方が大きく変わるため、年数だけで判断することはできません。調査によって現況を確かめたうえでご説明いたします。目安の年数を鵜呑みにせず実物を見ることが大切です。

Q 前回の資料が残っていなくても相談できますか

A ご相談いただけます。資料がない場合は現況の調査を厚めに行い、前提を組み直したうえで計画を立てます。前回の仕様書や保証書が見つかった場合は診断の際にお持ちいただけると助かります。

Q 設備の工事を次回に送ることはできますか

A 建物の状態と今後の保有方針しだいでは、優先順位をつけて段階的に進める組み立てもあり得ます。ただし安全や漏水に関わる部分は先送りが難しいため、診断の結果を踏まえてご相談させてください。

Q 工事費用の借入について相談できますか

A 資金の調達方法や税務上の扱いについては、金融機関や税理士にご確認をお願いいたします。当社からは工事の範囲と内容そして見積もりの根拠についてご説明いたします。

Q 見積もりや診断に費用はかかりますか

A 現地調査と見積もりはすべて無料で承っています。他社様との比較を前提とした無料診断や無料見積もりも歓迎しておりますので、お気軽にお声がけください。

2回目の大規模修繕で押さえておきたいこと

範囲を決めることが費用を決めます

二度目の大規模修繕は一度目の繰り返しではなく、表面の工事に設備の更新が重なる可能性のある工事です。前回の記録と現況の診断そして今後の保有方針という三つをそろえてから範囲を決めることが、納得できる費用につながります。丸投げアパマンでは無料相談と無料診断を随時受付中ですので、二度目を控えた建物のことはお気軽にご相談ください。

丸投げアパマンへのご相談・お問い合わせ

丸投げアパマンでは無料のご相談を承っています。記事の内容でご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。

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